Rodzinne ogrody działkowe (ROD) przeżywają w ostatnich latach swój renesans. Dla wielu stanowią odskocznię od wielkomiejskiego zgiełku, przestrzeń do rozwijania ogrodniczych pasji oraz miejsce wypoczynku na łonie natury bez konieczności opuszczania miasta.
W przypadku śmierci działkowicza prawa do ogródka oraz znajdujące się na nim nakłady mogą stanowić cenną część majątku. Warto jednak wiedzieć, że dziedziczenie działki ROD podlega szczególnym zasadom.
Czym jest prawo działki ROD?
Kluczowym aktem prawnym regulującym tę materię jest ustawa z 13.12.2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych.
Ustawa definiuje, że prawo do działki, to ustanowiony zgodnie z ustawą tytuł prawny, uprawniający do korzystania z działki.
W praktyce będzie to:
- umowa dzierżawy działkowej, zawarta pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym, a pełnoletnią osobą fizyczną,
- umowa przeniesienia praw do działki zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi – gdy prawo nabyto nie od stowarzyszenia, lecz od innego działkowicz
- uchwała PZD (Polskiego Związku Działkowców) – dotyczy działek objętych przed 19 stycznia 2014 r., a z mocy prawa dawne użytkowanie przekształciło się w prawo do działki ustanowione w drodze dzierżawy działkowej.
Co do zasady działkowiczem może być jedna osoba lub małżonkowie – wówczas prawo do działki przysługuje małżonkom wspólnie.
Ważne: Sama działka (grunt) nigdy nie staje się własnością działkowicza. Przysługuje mu jedynie prawo do jej używania.
Inaczej jest w przypadku tego, co na działce posadzi lub urządzi (np. altanka, podjazd, drzewa owocowe).
Mówiąc językiem ustawy – nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca, stanowią jego własność.
Śmierć działkowca
Specyficzna konstrukcja prawna prawa do działki ROD powoduje, że jego dziedziczenie objęte jest szczególnymi zasadami.
I tak:
- jeśli prawo do działki przypadało małżonkom – w razie śmierci jednego z małżonków przypada z mocy prawa drugiemu małżonkowi,
- jeśli działkowiec był w związku małżeńskim w dacie śmierci, ale prawo do działki przysługiwało tylko jemu – drugi małżonek może w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci złożyć oświadczenie woli o wstąpieniu w stosunek prawny wynikający z tego prawa, pod rygorem wygaśnięcia prawa do działki – wówczas roszczenie o ustanowienie prawa do działki przysługuje innym osobom bliskim, którzy mają 3 miesiące na zgłoszenie roszczenia,
- jeśli działkowiec nie pozostawał w chwili śmierci w związku małżeńskim – osoba bliska może w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci zgłosić roszczenie o ustanowienie prawa do działki po zmarłym.
Osoba bliska działkowca, to poza małżonkiem, jego zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa oraz osoby pozostaję z działkowcem w stosunku przysposobienia.
Jeśli do stowarzyszenia ogrodowego zgłosi się kilka uprawnionych osób (np. kilkoro dzieci zmarłego), o tym, komu przypadnie prawo do działki, rozstrzyga o tym sąd w odrębnym postępowaniu nieprocesowym (nie jest to to samo postępowanie, co postępowanie spadkowe – o stwierdzenie nabycia spadku lub dział spadku). Kluczowe znaczenie ma wtedy fakt, czy dana osoba korzystała z działki wspólnie ze zmarłym.
Czy testament ma znaczenie dla prawa do działki?
Dla samego prawa do korzystania z działki ROD stwierdzenie nabycia spadku (sądowe bądź notarialne) oraz testament nie mają wpływu.
Zmarły nie może w testamencie skutecznie przepisać prawa do dzierżawy na osobę trzecią z pominięciem zasad ustawowych. Bliscy mogą jednak uszanować wolę zmarłego, odpowiednio korzystając ze swoich uprawnień.
Przykład: działkowicz pozostający w chwili śmierci w związku małżeńskim sporządził testament, w którym wyraził życzenie, że prawo do działki ma przypadać jedynej córce. Żona uszanowała jego decyzję i celowo nie złożyła w terminie 6 miesięcy od śmierci oświadczenia o woli wstąpienia w prawo do działki. Po upływie tego terminu stosowne oświadczenie złożyła córka, która stała się uprawnioną do działki ROD.
Rozliczenie nakładów, czyli co jednak wchodzi w skład spadku
Nieco odmiennie wygląda kwestia rozliczeń za zagospodarowanie działki. Przypominając – nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca, stanowią jego własność.
W przeciwieństwie do prawa do działki, zagospodarowanie działki będące własnością działkowca, wchodzą w skład spadku.
Jeśli zostały poczynione w trakcie trwania małżeństwa i z majątku wspólnego – będą stanowiły składnik majątku wspólnego małżonków.
Wobec tego, własność działkowca podlega rozliczeniu pomiędzy spadkobiercami, stosownie do przypadających im udziałów w spadku.
Przykład: małżonkowie byli działkowiczami. Po śmierci męża prawo do działki przypadło z mocy prawa drugiemu małżonkowi, czyli żonie. Mąż posiadał syna z poprzedniego związku, który z mocy ustawy odziedziczył spadek po ojcu w wysokości 1/2. Na działce ROD w trakcie trwania małżeństwa, małżonkowie poczynili nakłady, o łącznej wartości 100.000 złotych. Oznacza to, że połowa tych nakładów, jako wchodząca w skład majątku wspólnego, przypadła na wyłączną własność żony. Natomiast z uwagi na dziedziczenie pozostałej połowy w częściach po 1/2, żona musiała spłacić syna swojego męża, jako drugiego spadkobiercę, w kwocie 25.000 złotych.
Jak wycenić nakłady w przypadku sporu?
Oszacowanie wartości nakładów na działkę ROD bywa problematyczne. Są to ruchomości (np. altanka), których wartość nie podlega ocenie na takich samych zasadach, jak przy szacowaniu wartości nieruchomości.
Nie ulega jednak wątpliwości, że przedmioty te mogą prezentować istotną wartość.
Warto wówczas zwrócić się – za pośrednictwem sądu rozpoznającego sprawę o dział spadku – do stowarzyszenia ogrodowego, na którego znajduje się dany ROD o informacje na temat cen, za jakie prawa do działek są przenoszone na „wolnym rynku”.
Stowarzyszenie zatwierdza takie umowy, więc posiada wgląd w realne kwoty transakcyjne.
Informacja taka może stanowić punkt wyjścia do dalszych rozliczeń pomiędzy spornymi stronami sprawy spadkowej.
Potrzebujesz pomocy w sprawie spadkowej? Jeśli stoisz przed wyzwaniem uregulowania statusu prawnego działki ROD, podziału spadku – zapraszam do kontaktu z naszą Kancelarią. Przeanalizuję Twoją sytuację i wskażę, jak można skutecznie zabezpieczyć Twoje prawa.